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义乌农村土地制度改革探出新路

“今年,我家就可以在这个‘高大上’的新房里过新年了!”昨天上午,义乌市稠江街道下沿塘村党支部书记吴青芳在她正在装修的新房里喜滋滋地对记者说。  吴青芳所在的小区叫“香溪印象”,是义乌市首批城乡新社区集聚建设试点之一,有九幢高层公寓。从7月25日项目交付至今,除了两套样板房,818套已全部交到下沿塘村农户手中。  下沿塘村的农户们是义乌市农村土地制度改革试点工作的首批受益者。  11月26日,受国土资源部全面深化改革领导小组办公室委托,中国土地勘测规划院地政中心副主任姚丽、国家行政学院行政法研究中心副主任宋志红教授等对义乌市农村土地制度改革试点工作作出中期评估:义乌市农村土地制度改革工作基础扎实,创新意识强,改革成效明显。城乡新社区集聚建设、“集地券”管理、宅基地有偿调剂与有偿选位、宅基地转让等已取得一定成效和经验,初步具备了在发达地区推广复制的条件,其总结提炼的修法意见,大部分已被国土资源部采纳,为国家修改《土地管理法》提供了一个实践样本。  自去年6月《义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》获国土资源部批复后,义乌以集聚建设为突破口,统筹推进新型城镇化、农村土地制度、农村综合实验区等改革试点,农村土地制度改革工作不断往前推进:  去年7月10日,义乌颁发了浙江省第一本农村住房不动产权证书;  去年12月28日,家住义乌北苑街道黄杨梅村村民季建中拿到银行发放的30万元贷款,成为全国首个利用宅基地抵押贷款的村民;  今年4月26日,浙江省农村土地制度改革试点工作领导小组批复了《义乌市“集地券”管理暂行办法》;  7月15日,义乌首个城乡新社区集聚建设项目交付,位于佛堂古镇的“蟠龙花园”有16幢高层住宅楼和配套商业服务用房,有住宅1419套,建筑风格典雅、内敛、现代,又不失中式韵味;  10月20日,浙江省国土资源厅发文,全力支持义乌开展“集地券”改革试点;  ……  改革,是为了尽可能完美地解决农民诉求  进入21世纪后,中国城镇化进程加快,统筹城乡一体化成为农村经济社会发展的重大课题。随着经济收入的增加,广大农民呼唤改善住房条件、呼唤融入城镇、呼唤拥有城镇医疗卫生与教育文化娱乐设施、呼唤生活在城镇一样的公共环境中、呼唤像城镇居民一样享受社会保障等福利待遇。在这些诉求中,宅基地成为最关键的配置资源要素。特别是像义乌这样市场经济高度发达的地方,因为有市场带动,形成了具有自身特色的农村经济以及第一、第二、第三产业结构特点,广大农民对于这些诉求尤其迫切。  为了尽可能完美地解决这些诉求,在《义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》获批后,义乌在前期大量调研的基础上,大胆探索,积极实践。在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损”的四条底线的前提下,从宅基地的取得置换、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、明晰产权及民主管理等七个方面进行制度创新,系统设计了农村宅基地制度改革试点制度体系。在38个试点村先行先试的基础上,目前已全面推开,并在完善宅基地取得和权益保障方式、探索宅基地自愿有偿退出、有偿使用机制等“两完善、两探索”方面取得了成效。  施行农民住房保障实现形式,确保“户有所居”。对处于城镇规划红线范围内的村庄,由政府实施城乡新社区集聚建设。参加城乡新社区集聚建设的农户,可享受与城镇居民同等水平的社会保障,并保留原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。在城镇建设用地红线范围外的村庄,健全宅基地总量市级、镇街、村级三级管控体系,实现宅基地减量化,推行农村更新改造,落实“一户一宅”,鼓励建设有地域特征、时代特色、乡土风情、文化传承的美丽乡村。  建立宅基地自愿有偿退出机制,促进集约用地。在符合规划和基本条件的前提下,鼓励农户将闲置、废弃和低效的建设用地先实施复垦,验收合格形成建设用地指标———“集地券”。“集地券”实行台账式登记,把分散、零星的土地进行集中管理,积少成多,聚沙成塔,在建设项目需要时可灵活掌握、统筹使用,还可通过平台进行交易或向金融机构抵押融资。城西街道毛店桥头村是义乌首个农村宅基地退出进行复垦的试点项目。工程完工后,新增耕地(旱地)面积11.39亩。根据义乌市“集地券”管理暂行办法,可为毛店桥头村换取11.39亩面积的“集地券”。目前,首个“集地券”项目已竣工,37个项目366亩已立项,1000多亩符合复垦条件的地块已被列入“集地券”后备资源储备库。  探索农民住房财产权抵押,让户户都有“资金库”。积极探索农民财产权益的多种实现方式,增加农民收入,规定城乡新社区集聚建设对象的置换权益可自行交易,或按照依法自愿、平等协商、公平诚信的原则,在政府设立的交易平台上公开交易。为此,义乌专门设立不动产登记局和不动产登记中心,将农村宅基地住房纳入不动产统一登记。截至今年11月22日,累计颁发各类不动产权证书证明七万多本。与之配套的是,探索农民住房财产权抵押,让农房成为农民的“资金库”。去年12月28日,义乌农商银行依法发放全国农村宅基地抵押贷款第一单30万元。截至目前,该市有25家金融机构开展此项业务,累计发放贷款5605万元。  “义乌农村土地制度改革试点很有智慧”  据悉,10月19日,时任浙江省委副书记、省农村土地制度改革试点工作领导小组组长王辉忠在调研义乌农村土地制度改革试点工作时强调,义乌市农村土地制度改革要大力推动制度创新,为全国推进农村土地制度改革探索路径、提供经验。  11月6日,“农村土地制度改革试点之义乌探索”研讨会在中国人民大学召开,与会专家一致认为义乌的农村土地制度改革扎实、稳妥、有序。义乌市农村土地制度改革试点的实践,符合党中央关于深化农村土地制度改革大政方针,符合批复的改革方案有关要求,符合义乌的实际需求,并尊重群众首创精神、市场规律、法制精神、传统传承,创新了不同区域“户有所居”的实现形式、宅基地用益物权保障方式、农村宅基地有偿退出办法,实现了农村向城市转变、农民向市民转变、资源属性向资本属性转变、限制权利向完整权能转变。  11月7日,国土资源部党组成员、副部长、国家土地副总督察张德霖在听取金华市委常委、义乌市委书记盛秋平专题汇报后表示,义乌的农村土地制度改革试点很有智慧。义乌和其他的试点不一样,中央把这个全口径、全内容、全牌照的改革放在义乌,义乌要组合好,并要最大化地利用好政策。试点要大胆地试,但土地不同于其他要素,土地要素怎么流动比较合理,怎么流转比较好,仍需在实践中不断探索。

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